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VMG-Stellungnahme zur geplanten Entwicklung des südlichen Überseequartiers

Die Beendigung der mit dem Auseinanderfallen des Überseequartier-Konsortiums im Jahre 2012 enstandenen Ungewißheit über die Zukunft des Überseequartiers ist unter allen denkbaren Gesichtspunkten grundsätzlich zu begrüßen.

Erheblichen Bedenken allerdings begegnen die Planungen von Unibail-Rodamco für die Dimensionierung des Einzelhandels im südlichen Überseequartier. Danach sind im südlichen Überseequartier 80.500 qm Brutto-Geschossfläche für den Einzelhandel geplant. Die Brutto-Geschossfläche von 80.500 qm entspricht etwa 68.000 qm Netto-Verkaufsfläche. Einschließlich der bereits bestehenden Einzelhandelsflächen im nördlichen Überseequartier von rund 8.000 qm entstünden damit im gesamten Überseequartier rund 75.000 qm Verkaufsfläche und damit fast das Doppelte des im Masterplan HafenCity festgelegten Ausmaßes von 40.000 qm.

Allein die für das südliche Überseequartier geplante Größenordnung von 68.000 qm Netto-Verkaufsfläche übertrifft Hamburgs größtes Einkaufszentrum, das Alstertal-Einkaufszentrum. Damit würde im südlichen Überseequartier Einzelhandel in einer Größenordnung geschaffen, die sich selbst genügt – ein autarkes Einzelhandels-Quartier mit der Folge, daß die Stadt ihr stadtentwicklungspolitische Ziel einer Vernetzung der Geschäftsquartiere von City und HafenCity zugunsten einer Insellösung in der HafenCity aufgeben müßte. Die ursprünglich geplante Größenordnung von 40.000 qm Einzelhandelsfläche im gesamten Überseequartier hätte die Grundlage einer partiellen Spezialisierung in Gestalt innovativen und maritim orientierten Einzelhandels und damit einer Arbeitsteilung zwischen demEinzelhandel in der HafenCity und in der gewachsenen City geboten, die aktuelle Planung indessen zielt auf ein Einzelhandelsangebot ab, das der Verbindung mit anderen Quartieren nicht mehr bedarf.

Im polyzentrischen System der Hamburger Einzelhandelsstandorte würde das südliche Überseequartier die Funktion eines Bezirksentlastungszentrums erhalten und nicht die einer Ergänzung des City-Einzelhandels. 

Die aus Sicht des VMG falsche stadtentwicklungspolitische Weichenstellung wird verschärft durch die kommerziellen Auswirkungen auf den City-Einzelhandel. Bereits das Verträglichkeitsgutachten von Bulwien Gesa/GfK Prisma aus dem Jahre 2008 war zu dem Ergebnis gekommen, dass 43 % des für den Einzelhandel im Überseequartier mit 40.000 qm Verkaufsfläche zu erwartenden Umsatzes in Höhe von 210 Millionen Euro zulasten des Einzelhandels in der Hamburger Innenstadt gehen würden. Weitere knapp 40 % sollten danach zulasten anderer Hamburger Einzelhandelsstandorte gehen, während rund 20 % von außerhalb Hamburgs zufließen würden. 

Bei der nunmehr vorgesehenden Dimensionierung des Einzelhandels im südlichen Überseequartier mit 68.000 qm Netto-Verkaufsfläche dürfte das Umsatzvolumen bei 350 bis 400 Millionen Euro liegen. Dies entspricht etwa einem Fünftel des gegenwärtigen innerstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Die Umverteilungsquote zulasten der City würde nennenswert über 43 % liegen, weil sowohl die absolute Größenordnung des Einzelhandels im südlichen Überseequartier als auch die Vielfalt des Angebotes deutlich mehr Überschneidungen mit dem Einzelhandelsangebot in der City zeigen würden  als dies bei der ursprünglichen Planung von 40.000 qm Einzelhandelsfläche der Fall gewesen wäre. Hinzu kommt, dass namhafte Filialunternehmen des City-Einzelhandels gezwungen sein würden, auch Standorte im Überseequartier zu belegen, um die zu erwartenden Umsatzabflüsse – jedenfalls partiell – zu kompensieren. Nach alledem  geht der VMG von einer Umverteilungsquote zulasten der gewachsenen City von nicht weniger als 50 % aus. Damit verlöre der innerstädtische Einzelhandel bis zu 200 Millionen Euro Umsatz oder mehr als 10 % seines gegenwärtigen Umsatzvolumens. Die zu erwartende jährliche Umsatzumverteilung läge damit über dem summierten Umsatzwachstum des innerstädtischen Einzelhandels in den vergangenen 10 Jahren. 

Dies würde auf die künftige Entwicklung des innerstädtischen Einzelhandels gravierende negative Auswirkungen haben. Der City-Einzelhandel wächst seit einigen Jahren – in jüngerer Zeit sogar beschleunigt – an seinen Rändern: Alter Wall, Stadthausbrücke, Großer Burstah markieren organische Wachstumsprozesse. Der bestehende Einzelhandel erweitert sich gleichsam um neue Jahresringe. Er öffnet damit Verbindungen zu bisher abseits der Kundenströme liegenden Quartieren und belebt sie. Damit schafft er auch die zur Ergänzung des innerstädtischen Einzelhandelsangebots dringend benötigten 1b- und 2a- Lagen. Dieser positiven Entwicklung würden bei einer Realisierung der vorliegenden Planungen für das südliche Überseequartier für die Zukunft die wirtschaftlichen Grundlagen entzogen. 

Dies um so mehr, als auch perspektivisch mit nennenswerten Umsatzzuwächsen des Hamburger City-Einzelhandels nicht zu rechnen ist. Real gehen die Einzelhandelsumsätze in der Innenstadt sogar zurück. Die durchaus erfreuliche Entwicklung des Hamburg-Tourismus und der damit verbundenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft füllt gerade einmal die Lücke, die der sinkende Umsatz-Anteil des City-Einzelhandels mit Hamburger Kunden sowie die negativen Folgen des sprunghaft steigenden Online-Handels für den gesamten stationären Einzelhandel hinterlassen. Die Einzelhandelsumsätze, die im südlichen Überseequartier künftig getätigt würden, gingen also zulasten der Substanz und profitierten nicht etwa von einem wachsenden City-Einzelhandel. 

Grundeigentümer und andere Gewerbetreibende, vor allem der Einzelhandel, haben in den vergangenen Jahren hohe Investitionen in die kommerzielle Entwicklung und in die gestalterische Qualität der Hamburger Innenstadt getätigt. 

Allein in die oben genannten Entwicklungsprojekte am Alten Wall, an der Stadthausbrücke und am Großen Brustah fließt eine Investitionssumme von mehr als einer halben Milliarde Euro. Diese positive Entwicklung, die angesichts der langen Kapitalrückfluss-Zeiten der getätigten Investitionen vom Vertrauen in die Verlässlichkeit der Hamburger Stadtentwicklungspolitik getragen war, würde im Falle der Realisierung des südlichen Überseequartiers in der jetzt geplanten Größenordnung keine Fortsetzung mehr erfahren. Der innerstädtische Einzelhandel und die Immobilieneigentümer müssten ihre gesamte Kraft dafür einsetzen, die Schäden zu verkraften, die von dieser Entwicklung für die gewachsene City ausgehen. Neuen Engagements würde die wirtschaftliche Basis fehlen. 

Der VMG ist durchaus in der Lage, nachzuvollziehen, dass Unibail-Rodamco angesichts des zugesagten Investitionsvolumensvon 860 Millionen Euro immobilienwirtschaftliche Gründe für eine möglichst große Dimensionierung des Einzelhandels auf seiner Seite hat. Für die Stadt steht aber eine Zukunftsentscheidung auf dem Spiel, deren negative Folgen von längerer Dauer sein würden, als die Kapitalrückflusszeit der Investitionen in das südliche Überseequartier. Aus diesem Grunde lehnt der VMG die vorliegende Planung für die Dimensionierung des Einzelhandels im südlichen Überseequartier ab. 

Hamburg,19.Dezember 2014 

Heinrich GrüterHauptgeschäftsführer

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